抚顺市房地产开发经营管理暂行办法
第一章总则
第一条为加强房地产开发经营管理，规范房地产开发经营行为，保障房地产开发当事人的合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法
第二条凡在本市行政区域内从事房地产开发经营活动，实施房地产开发经营管理
均应遵守本办法
本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为
第三条房地产开发经营必须依法开发、守法经营，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设
第四条市房产管理局是我市房地产开发的行业主管部门(以下简称开发主管部门
，负责全市房地产开发经营活动的监督管理工作
第二章房地产开发企业
第五条房地产开发企业(以下简称开发企业)，是指在城市规划区范围内从事土地、房屋、基础设施投资开发和经营业务，具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》的经济实体
第六条开发企业包括专营企业和项目企业。专营企业是指以房地产开发经营为主的企业；项目企业是指以一个房地产开发项目为开发经营对象的企业，项目完成后企业注消
第七条设立新的开发企业实行由开发主管部门和工商行政管理部门联合审批制度
第八条外商投资设立房地产开发企业，还应依照有关外商投资企业法规的规定，办理有关审批手续；外商和外埠设立的开发企业按照现行规定享受优惠政策
第九条凡未取得《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》的，不得从事房地产开发经营活动，不予审批办理房地产开发项目
第十条房地产开发专营企业资质等级划分和资质管理，由开发主管部门按有关规定办理；房地产开发项目企业不设定资质等级，但企业资本金不得低于３００万元
第十一条各等级开发企业必须按照规定的开发规模承担开发任务，不得越级超量开发建设；各等级开发企业承担开发规模标准按现行规定执行
第十二条开发企业的资质每年核定一次，对不符合原定资质标准的企业，由开发主管部门予以降级或吊销资质证书；对吊销资质证书的企业，工商行政管理部门同时注销营业执照
第十三条企业改制、更名、更换法定代表人等变更事项，由工商行政管理部门在听取开发主管部门意见后办理变更手续，并在变更后３０日内到开发主管部门备案
第十四条国有、集体开发企业上级主管部门、股份制开发企业的股东，对开发企业的经营后果承担责任
开发企业解体或取消，项目遗留问题由主管部门承担，无主管部门的由原申办开发企业的单位承担
第三章房地产开发建设
第十五条房地产开发计划编制和项目确定，应当本着综合开发、规模效益的原则
注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中区域和经济适用住房
第十六条房地产开发项目必须按照有关法律、法规的规定，严格履行各项审批手续，凡审批手续不全的一律不得开发建设
第十七条开发主管部门和计划、规划、土地、工商等管理部门，要认真履行各自职责，加强对规划、拆迁和税费收缴的管理力度，严格执法、违法必纠；建立房地产开发项目跟踪检查反馈制度、行政执法责任制度和执法责任追究制度
第十八条房地产开发必须严格执行城市规划的法律、法规规定，未经规划主管部门审批不得擅自开发建设。属于住宅小区的开发建设项目，开发企业对小区内部的综合环境必须做到同时规划设计、同时施工、同时竣工。建筑面积２万平方米以上的小区，其规划设计方案须经分管副市长召开市长办公会予以审定。开发建设必须严格遵守规划审批的规范要求，不得擅自更改规划设计
第十九条房地产开发项目主要通过招投标取得，对边远地区或不宜招投标的开发项目，可通过议标方式办理
房地产开发项目确定后，有关部门对开发项目的拆迁安置、级差地租、项目效益等经济技术指标进行测算，得出招标标底，开发主管部门会同有关部门对开发企业投标资格进行确认，由有关部门对开发项目进行招标或竞标
第二十条土地使用权出让或者划拨前，市规划行政主管部门和开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或划拨的依据之一
(一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限
(二)城市规划设计条件
(三)基础设施和公共设施的建设要求
(四)基础设施建成后的产权界定
(五)项目拆迁补偿和安置要求
第二十一条取得房地产开发项目的开发企业，持项目中标(或议标)通知书，到市计委、市国土规划、市建委等部门办理审批及交费手续，进行设计委托、施工发包等前其准备工作，取得《土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《施工许可证》后方可进行施工建设
第二十二条房地产开发必须严格遵守城市房屋拆迁管理有关法律、法规规定，未经拆迁主管部门审批不得擅自拆迁、回迁；对被拆迁户的补偿、安置和收费必须严格执行有关规定，不得侵害被拆迁人的合法权益
第二十三条开发企业必须在指定银行存入项目保证金，并与开发主管部门签订开发项目保证协议。项目保证金额度为
２万平方米以下３０万元，２万平方米以上５万平方米以下４０万元，５万平方米以上５０万元。项目完成经全面检查合格后，保证金及利息一并返还。对项目有遗留问题的，开发主管部门按照协议约定，有权动用项目保证金处理遗留工程。开发企业拒不履行协议约定的，开发主管部门可申请人民法院强制执行
第二十四条开发企业开发建设的项目，必须符合法律、法规的规定和建筑工程质量、建设监理、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定；开发企业对开发项目不具备自行管理资格的，要按照建设监理制度的要求，委托建设监理
开发企业对其开发建设的房地产开发项目承担最终质量责任，开发企业法定代表人对企业开发项目质量承担终身责任
第二十五条房地产开发项目竣工后，必须经综合验收合格，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；非住宅开发项目的验收按有关规定办理，住宅(包括住宅小区、住宅组团、住宅单体，以下统称住宅小区)开发项目的验收按本办法办理
第二十六条住宅小区竣工综合验收由开发主管部门会同有关部门组成验收小组，负责住宅的验收事宜
第二十七条住宅小区竣工综合验收应具备以下条件
(一)主体和各分项工程质量经质量监督部门验收合格
(二)全部完成了施工图工程任务，水、电、暖、煤气和排水等配套工程达到使用条件
(三)各种施工机具、材料、构件、暂设工程、残土垃圾等全部清除，施工场地平整
(四)按照小区环境建设设计全部完成了绿化、硬化和各项建设
(五)环卫设施达到设计标准，具备使用条件，并已同环卫部门签订接段协议
(六)工程技术档案资料完整
(七)拆迁安置方案经市拆迁管理部门审查批准
(八)住宅小区物业管理单位已落实
第二十八条住宅竣工后，因季节原因需推迟下年度绿化和因技术原因不能立即硬化，而其它条件已达到竣工验收要求的，可按照验收合格予以进户使用，待全部完成绿化、硬化后予以补验
第二十九条开发企业对竣工住宅小区自检后，向开发主管部门递交《住宅小区竣工验收申请书》，并提交本办法
第三十条所列文件
开发主管部门在二十日内，组织有关单位进行检查验收，对合格小区发给《住宅小区竣工综合验收合格证书》，开发企业持此证书办理相关进户业务，组织用户进户使用
第三十条开发企业应向验收小组提交下列文件
(一)住宅小区规划设计图
(二)住宅小区环境建设设计图
(三)单位工程竣工图和技术档案资料
(四)建筑质量监督部门核定的工程质量等级评定文件
(五)专业配套质量管理部门对配套工程质量的验收意见书
(六)住宅小区物业管理落实材料
(七)《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》样本
第三十一条开发企业应当将开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，企业资质年检时由开发主管部门审验
第三十二条住宅小区内配套工程及有关事宜按以下规定办理
(一)住宅小区内的煤气、自来水、暖气和排水等工程设计，由开发企业委托具备设计资格的单位设计
(二)上述工程由开发企业委托具有资格的单位施工，工程竣工后按有关规定验收
并签发工程验收意见
第四章房地产经营
第三十三条转让房地产开发项目，除应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条、
第三十九条规定的条件外，还应当符合以下条件
(一)受让方是具有《企业法人营业执照》和《企业资质证书》的合格开发企业
(二)受让方开发规模不超过企业资质等级规定的标准
(三)经开发主管部门审查同意
第三十四条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起３０日内，到
